マンションの隣の部屋がゴミ屋敷…追い出すことは可能？

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夕方のニュース番組などでよく見かけるゴミ屋敷問題。近隣にゴミ屋敷があると、臭いや衛生上の問題が気になりますし、「火事が発生したら？」と思わず心配になってしまいます。

ただ、マイクを向けられた当の本人は、ゴミは自分のものであり、自分の敷地内だから問題ないと、片付ける意向を示さないこともあるようです。

確かに、ゴミはその人の物で、ゴミが放置されているのがその人の家であれば、他人が口出しをすることはできないように思います。

そこで今回は、分譲マンション内で発生したゴミ屋敷問題に対象を絞り、「分譲マンションからゴミ屋敷の家主を追い出すことができるのか？」について検討してみます。

■分譲マンションには共有部分と専有部分がある

問題検討に先立ち、分譲マンションの共用部分と専有部分という用語を確認しておきましょう。

分譲マンションには、廊下や階段に代表される共用部分と、居室（102号室などの「家」の部分）に代表される専有部分という構造上の区分があります。

このうち、共用部分は、居室の持ち主である区分所有者全員の共有に属するとされています（建物区分所有法第11条1項本文）。そのため、共用部分については、区分所有者全員で構成される管理組合という団体で管理することになります。全員のものだから全員で管理するということです。

他方で、居室のような専有部分は、原則として、その居室を所有する区分所有者が自由に使用し、管理します。その人の物ですから当然のことです。

例えば、廊下にゴミを放置あるいは置いている人がいたとします。先ほど述べたとおり廊下は管理組合が管理する共用部分にあたるので、管理組合から違反者に対してゴミの撤去を求めることになります。

他方で、居室内（専有部分）は、これを所有する人が自由に使えるわけですから、そこにゴミが溜まっていようが、管理組合が口を出すことはできません。

しかし、いくら居室内（専有部分）の問題といっても、ゴミ屋敷の場合には、部屋からの異臭が廊下やベランダを通じて漏れ出てくることもありえますし、虫が湧いて出てくるようなこともあります。

このような事態が確認されれば、それはもはや居室内の問題に留まりません。異臭や虫の発生が確認できるようなマンションでは、マンション全体の価値が著しく低下し、他の住民にも大きく影響を与えます。

このような事態（他の区分所有者らの共同の利益に反する状態）にまで発展した場合には、管理組合が居室内のゴミ屋敷問題に口を出すことができるようになります。

ゴミ屋敷の家主を追い出す方法としては、区分所有法59条に基づく競売請求を行うことが考えられます。競売請求が認められて、競落者が現れれば、ゴミ屋敷の家主は家を失い、マンションに住むことはできなくなります。つまり、追い出された状態になります。

ただし、この競売請求を行うことができるのは、「他の方法によっては」障害を除去できない場合に限定されています。

つまり、（1）ゴミの撤去の請求（同法57条）や（2）居室の使用禁止（同法58条）の方法によっても解決が期待できない場合にのみ競売請求ができることになります。ゴミ屋敷であっても所有権を奪うということになりますから、所有権を奪わずに解決できるのであればそちらを優先しなさいということです。

裁判例の中には、ゴミ屋敷所有者に対して、区分所有法58条第1項に基づき、3ヶ月の居室使用禁止（前記（2）の手段）と損害賠償を認めた事案があります。

この事案は、居室の使用禁止ですので、ゴミの撤去は含まれず、また、3ヶ月経過すればゴミ屋敷の家主は戻ってこられるということになります。そのため、判示においては「根本的な解決にならない」とも指摘されています。

したがって、ゴミの撤去請求や居室の使用禁止では根本的な解決を図れないような場合には、上記のように競売の請求を行うことができると考えられます。

この場合、競売によりゴミ屋敷の家主は自宅を失い、マンションから追い出されるという結論になります。

＊著者：弁護士河原﨑友太（浦和法律事務所。2017年2月にマンション管理士に登録。ご相談に際しては、ご相談に見える方が、弁護士に何を期待しているのかを見定め、丁寧な事情聴取、解決方法の提案を心がけています）

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