何ヶ月分の家賃を滞納したら立ち退きしなくちゃダメなの？

毎月の大きな出費の1つといえば「家賃」ですよね。

家賃は月の収入の3分の1まで、などと言われていますが、3分の1でもかなりの比率を占めている事になります。

ですので、収入が減ってしまった、急な出費が必要になったなどが原因で、賃料が払えなくなってしまうという事もしばしば発生しますが、家賃を払わずに住み続けるということはもちろん許されません。

しかし、手元にお金が入るまではどうしても滞納してしまうという場合になったら、何ヶ月分の家賃の滞納までは許されるのでしょうか？何ヶ月滞納したら立ち退きしなくてはいけないのでしょうか。

大家と居住者の契約はどのようになっているのかを解説して行きます。

■大家と居住者はどのような契約関係にある？

アパートの大家と居住者が締結する契約は、民法上の賃貸借契約にあたります。

アパートに居住されてもらう代わりに、居住者は家賃を支払うのです。家賃の滞納は、賃貸借契約上の義務の不履行にあたります。

居住者に義務の不履行があった場合、大家は、相当の期間を定めて家賃の支払いを催告し、それでも居住者が家賃を支払わない場合には、大家は契約を解除することができます。

賃貸借契約が解除されると、居住者は、大家が所有するアパートに居住する権利を失うので、大家から立ち退きを請求されることになります。それにもかかわらず居住者が立ち退かない場合は、裁判手続に移行し、さらに強制執行という手段がとられる可能性もあります。

■不動産賃貸借契約は特殊

ここで、1ヶ月でも家賃の支払いを滞納した場合、大家は賃貸借契約を解除し、居住者に立ち退きを請求することができるのでしょうか。

確かに、家賃の滞納は、賃貸借契約上の義務の不履行に該当します。しかし、アパート等の賃貸借契約の特殊性として、判例上、大家の解除権の行使を制限する「信頼関係破壊の法理」という考え方が採用されています。これは、居住者が「信頼関係を裏切って賃貸借契約の継続を著しく困難」にする場合のみ、大家は催告なく賃貸借契約を解除できるというものです。

また、信頼関係の破壊とまではいえない場合も、催告を経て賃貸借契約を解除することは可能ですが、1ヶ月の家賃の滞納で賃貸借契約の解除が認められることは少ないでしょう。

なぜ大家の解除権にこのような制限が設けられているのかというと、賃貸借契約は、大家と居住者の間の高度な信頼関係の上に成り立つ継続的な契約であるため、継続的な関係を困難にするほどの背信行為がない限り、賃貸借契約を継続させることが当事者の合理的意思にかなっていると考えられるためです。

■家賃を何ヶ月滞納すると、契約解除になってしまう？

「○ヶ月の分の家賃を滞納すると、賃貸借契約が解除できる」という一般的な指標はありません。国土交通省が公表している「賃貸住宅標準契約書」においても、家賃の滞納は大家の賃貸借契約の解除事由であると記されているのみです。また、このテーマは、裁判官によっても考え方の異なるところであり、一般論を示すのが難しいものと考えられます。

「3ヶ月以上の家賃の滞納があった場合に賃貸借契約解除が認められうる」という目安が示されることもありますが、契約解除の可否は個別具体的な事案ごとに判断されるものであり、時代や土地柄、賃貸借契約上の義務の不履行が他にあるかどうか（無断増改築など）によっても結論は変わります。

一般的に、家賃滞納期間が長期にわたったり、家賃の滞納をたびたび繰り返している場合は、信頼関係を破壊しているとして大家からの契約解除及び立退請求が認められる可能性が高まるでしょう。

以上の理由から、家賃の支払いは、賃貸借契約の根本をなす重要な義務ですから、1ヶ月の滞納といえども軽視するべきではありません。

さらに、家賃を支払期限を過ぎて支払う場合は、遅延損害金を支払う必要も生じます。家賃の支払いが厳しい月には、あらかじめ大家に○日間猶予してもらう等、大家との信頼関係を築くようにするのがよいでしょう。

＊著者：弁護士鈴木翔太（弁護士法人鈴木総合法律事務所）